Die Einschaltung eines Maklers ist in jedem Falle ratsam, da dieser sowohl Verkäufer als auch Käufer kompetent beraten kann. Damit verringert sich die Wahrscheinlichkeit einer späteren rechtlichen Auseinandersetzung zwischen Käufer und Verkäufer. Es sollte aber in jedem Fall auf die berufliche Erfahrung des Maklers geachtet werden, da Makler in Deutschland kein geschützter Beruf, sondern lediglich die Ausübung eines Gewerbes ist. So legt die Baugesellschaft Mittelhessen Wert darauf, dass alle Mitarbeiter über eine kaufmännische oder vergleichbare Ausbildung verfügen.
Schon bei der Aufnahme einer Immobilie achtet der Makler auf Mängel, über die er beide Parteien informiert. Dem Verkäufer nimmt er sämtliche Tätigkeiten auf dem Weg zur Beurkundung ab.
Der Kapitalanleger kann die Maklercourtage im Übrigen steuerlich geltend machen, da diese zu den Anschaffungskosten gehört. Dies gilt leider für den Erwerber einer selbstgenutzten Immobilie nicht, der dafür aber sicher sein kann, eine durch einen Fachmann geprüfte Immobilie zu erwerben.
Nein. Es gibt keine gesetzliche Regelung zur Höhe der Courtage. Diese richtet sich oftmals nach länderunterschiedlichen Üblichkeiten, kann aber letztlich frei vereinbart werden. Die Grenze liegt bei einer sittenwidrigen Höhe, die den Vertrag unwirksam machen würde. Die Grenze zur Sittenwidrigkeit liegt aber bei weit über 10 %.
Der Maklervertrag kommt wie jeder schuldrechtliche Vertrag durch Angebot und Annahme zustande. Mit Ihrer Anfrage über ein Internetportal (ImmoScout24, Immowelt ...) erklärt der Interessent seine Bereitschaft zum Abschluss eines Maklervertrages. Die Annahme des Vertragsangebotes durch den Makler ist im Versenden des Exposé zu sehen. Da der Vertrag aber über das Internet zustande kommt, steht dem Kunden als Verbraucher ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Damit besteht für den Makler die Möglichkeit, mit seiner Leistungserbringung 14 Tage zu warten, was bei gefragten Immobilien sicherlich bedeutet, dass diese verkauft sind. Alternativ kommt ein Verzicht des Interessenten auf sein Widerrufsrecht in Betracht. Aus diesem Grunde versendet die Baugesellschaft Mittelhessen ihre Exposé als sogenannte S-Exposé. Das bedeutet, dass der Kunde vor einer Öffnung des Exposé zunächst auf sein Widerrufsrecht verzichten muss. Kosten sind hiermit keine verbunden und entstehen selbstverständlich erst beim Kauf der Immobilie in Form der Courtage.
Nein. Es handelt sich um ein klassisches Dreiecksverhältnis und der zwischen Interessenten und Makler bestehende Maklervertrag existiert unabhängig von dem Vertragsverhältnis zwischen Verkäufer und Makler. Oftmals wollen Verkäufer keine vertragliche Bindung mit einem Makler eingehen (sogenannter Alleinvermarktungsauftrag ggf. mit Qualifizierung) und gestatten dem Makler lediglich, das Verkaufsobjekt anzubieten. Beim Kauf einer Immobilie gilt nicht das für Vermietungen verankerte Bestellerprinzip. Die Maklercourtage hängt also ausschließlich vom vertraglichen Verhältnis zwischen Interessenten und Makler ab.
Diese Frage ist nicht eindeutig mit Ja oder Nein zu beantworten. Grundsätzlich treffen den Makler nach deutschem Recht keine Ausforschungspflichten, d.h. er kann sich auf die Angaben des Eigentümers zum Zustand der Immobilie verlassen. Werden den Makler aber Mängel bekannt, so darf er diese gegenüber seinen Kunden nicht verschweigen. Macht er dies trotzdem, haftet er auf Schadensersatz.
Gemeint sind hier die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese müssen neben dem Kaufpreis gezahlt werden und sind auch bereits vor Fälligkeit des Kaufpreises zu zahlen.
Hier steht an erster Stelle die Grunderwerbssteuer, die länderabhängig geregelt ist. Entscheidend ist hier das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet – und nicht das Bundesland, in dem der Käufer seinen Wohnsitz hat. Die Grunderwerbssteuer beträgt beispielsweise in Hessen 6 % des Kaufpreises. In Bayern und Sachsen liegt diese Steuer bei nur 3,5 %.
Zur Grunderwerbssteuer kommt ggf. die Maklercourtage, die mit Erbringung der Leistung des Maklers (heißt mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages) fällig ist.
Auch die Kosten für den Notar in Höhe von etwa 0,8 % sind mit der Beurkundung fällig. Abschließend zählen zu den Kaufnebenkosten noch die Gebühren des Grundbuchamtes in Höhe von etwa 0,4 % des Kaufpreises.
Die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie sollte mit einer Entscheidung über die Finanzierung des Objektes einhergehen. Erst wenn eine Finanzierungsbestätigung in unwiderruflicher Form vorliegt (Bestätigung eines Kreditinstituts oder ein Kontoauszug, der den Kaufpreis als Barvermögen ausweist) sollte die Beauftragung eines Notars mit dem Ziel der Fertigung eines Kaufvertragsentwurfes folgen. Gerade für Verkäufer ist es wichtig auf die finanzielle Unterfütterung eines Kaufangebotes zu achten, da Sie im Falle von finanziellen Schwierigkeiten des Käufers subsidiär für die Kosten des Notars und auch die Grunderwerbssteuer haften.
Fristen zwischen Notarbeauftragung und Beurkundung gibt es nur in den Fällen zu achten, in denen auf Käufer- oder Verkäuferseite eine juristische Person handelt. Dann gilt es eine 14-tägige Frist zu wahren, die zwischen Übersendung des Kaufvertragsentwurfes durch den Notar und Beurkundung liegen muss. In allen anderen Fällen kann theoretisch innerhalb eines Tages beurkundet werden.
Der Notar benötigt von Käufer und Verkäufer zahlreiche Daten zur Vorbereitung des Kaufvertrages. Zur Beurkundung müssen alle Beteiligten anwesend sein oder sich durch einen Vertreter vertreten lassen, dessen Vertretungsvollmacht notariell beurkundet sein muss. Alternativ kommt die nachträgliche Genehmigung der Handlung eines vollmachtlosen Vertreters in Betracht.
Der Notar muss während der Beurkundung den kompletten Vertragsentwurf verlesen. Auf diese Verlesung kann nicht verzichtet werden. Danach erfolgt die Unterzeichnung des Vertrages durch alle Beteiligten und den Notar.
Wir als Baugesellschaft Mittelhessen kümmern uns um die Vorbereitung der Beurkundung und nehmen Käufern und Verkäufern alle Arbeiten in diesem Zusammenhang ab.
Nein. Zwischen Beurkundung und Kaufpreisfälligkeit liegt ein Zeitraum von etwa 4 Wochen – wenn keine weitergehende zeitliche Vereinbarung zwischen Käufern und Verkäufern getroffen wird.
Nach der Beurkundung handelt ausschließlich der Notar. Er muss die Gemeinde, in deren Gemarkung sich die Immobilie befindet über den Verkauf informieren und fragen, ob die Gemeinde von ihrem gesetzlich verankerten Vorkaufsrecht Gebrauch macht (was in 99,99 % aller fälle nicht geschieht).
Er informiert das Grundbuchamt über den Verkauf der Immobilie und beantragt die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung, mit der das Grundbuch für weitere Verkäufe oder Belastungen „gesperrt“ wird. Dies dient dem Schutz des Käufers.
Er sendet eine Kopie des Vertrages an das zuständige Finanzamt, von wo der Käufer kurze Zeit später einen Steuerbescheid über die Grunderwerbssteuer erhält. Sobald der Käufer diese bezahlt hat erhält der Notar eine entsprechende Nachricht des Finanzamtes in Form der sogenannten „Unbedenklichkeitsbescheinigung“.
Der Notar informiert alle Kreditinstitute, die Grundschulden im Grundbuch haben eintragen lassen über den Verkauf und fragt die Kontostände der Kreditkonten ab. Hiervon erhält der Käufer Kenntnis und wird aufgefordert, den Kaufpreis an die jeweiligen Gläubiger in mitgeteilter Höhe zu zahlen. Der Restbetrag geht dann an den Verkäufer. Im Gegenzug erhält der Notar von den Kreditinstituten die Löschungsbewilligungen für die jeweiligen Grundschulden zu treuen Händen. Nur so ist gewährleistet, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei erhält. Erst wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind stellt der Notar den Kaufpreis fällig und fordert den Käufer mit einer regelmäßigen Frist von 2 Wochen zur Zahlung auf.
Nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers erfolgen die Übergabe der Immobilie und die Eigentumsumschreibung.
In diesem Falle haben Sie nach fruchtloser Mahnung zwei Möglichkeiten. Sie können vom Vertrag zurücktreten und ggf. Schadensersatz verlangen oder Sie vollstrecken in Höhe des Kaufpreises in das Vermögen des Käufers, da dieser sich regelmäßig im notariellen Kaufvertrag der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterworfen hat. Es bedarf vor einer Zwangsvollstreckung keiner vorhergehenden Klage, da die notarielle Kaufurkunde auch Vollstreckungstitel ist.
Das ist eine Absprachefrage zwischen Käufer und Verkäufer und ein oft geäußerter Wusch von Käufern, da diese schnellstmöglich mit Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten beginnen wollen.
Käufer sollten bei Investitionen in die Immobilie vor offizieller Übergabe (regelmäßig einen Tag nach Kaufpreiszahlung) darauf achten, dass die Substanz der Immobilie nicht angegriffen wird, da im Falle einer unvorhergesehenen Rückabwicklung der Ursprungszustand wiederhergestellt werden muss.
Die Masterfrage, die man ehrlicherweise nicht wird beantworten können, da man sich bei der Antwort im Bereich des Hypothetischen bewegt.
Immobilien werden heute nur sehr selten zum vollen Preis verkauft, den sich ein Verkäufer vorstellt. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob ein Makler beim Verkauf eingeschaltet ist oder nicht.
Insofern mag ein Verkäufer bei einer Preisreduzierung im Verlauf von Verhandlungen zwar das subjektive Gefühl haben, dass die Reduzierung aufgrund der vom Käufer zu zahlenden Courtage erfolgt sei – einen Beweis hierfür gibt es aber nicht. Hier sollten beide Parteien den Vorteil der Tätigkeit eines Maklers sehen, der als Fachmann für einem reibungslosen Vertragsablauf sorgen wird. Tatsache ist, dass die Zahl der nachvertraglichen Rechtsauseinandersetzungen geringer ist, wenn es sich um ein maklervermitteltes Geschäft handelt.